Daniel Alcântara Nastri Cerveira*
A locação, obrigatoriamente, tem caráter oneroso, ou seja, para a sua configuração é necessário que o locatário pague em favor do locador um valor a título de contrapartida pelo uso do bem, prestação chamada de aluguel. Nas hipóteses em que a cessão do bem é realizada de forma gratuita, verifica-se o contrato de comodato.
No que se refere às locações de imóveis urbanos (regidas pela Lei 8.245/91), o locatário poderá ou não, dependendo da natureza da verba e dos termos do contrato, ficar responsável pelo pagamento dos encargos locatícios.
Quanto aos shopping centers, são exigidos dos inquilinos dos espaços as seguintes verbas a título de custo de ocupação: aluguel mínimo e percentual, aluguel em dobro em dezembro, condomínio/encargos comuns (como regra calculado após o devido rateio de despesas), fundo de promoção e despesas específicas.
Neste contexto e intensificado a partir da crise econômica atual, é comum os varejistas (geralmente de marcas renomadas) firmarem os contratos de locação com os empreendedores de shopping centers de modo que não fiquem sujeitos ao rateio dos encargos comuns no sentido de estabelecer um custo total de ocupação (CTO) mínimo "fechado" que engloba o aluguel, o condomínio/encargos comuns e o fundo de promoção (como regra, mesmo nesta formatação, as avenças também preveem o pagamento do custo de ocupação percentual, devendo o operador do estabelecimento adimplir a quantia que for a maior entre o custo de ocupação percentual e o mínimo, comumente apurada mensalmente ou anualmente).
Diante deste cenário, a pergunta que fica é, como o perito judicial deverá avaliar o valor do locativo mínimo para os pactos com este enquadramento, em sede de ação revisional de aluguel e renovatória de contrato de locação?
Primeiramente, não há dúvida que o "custo de ocupação total fechado", como descrito acima, tem natureza de aluguel, na medida em que é a prestação principal de responsabilidade do inquilino, sendo os encargos locatícios obrigação acessória. Ademais, o CTO fechado deve ser entendido como uma isenção do locatário quanto à tais verbas, isto é, caberá ao locador distribuir os valores internamente como melhor lhe aprouver, divisão esta que em nada interferirá nas bases do contrato de locação.
Nesta linha, como cláusula contratual não pode ser modificada nas ações revisionais de aluguel e renovatórias de contrato de locação, é inadmissível que, através destas demandas, o lojista passe a contribuir para o condomínio e fundo de promoção segundo as regras gerais do centro de compras.
No que tange às avaliações dos locativos dos espaços locados, considerando que o método consagrado, especialmente para as lojas situadas em shopping centers, é o comparativo direto, sendo o mais usual o efetuado por meio do "tratamento de fatores", incumbe aos srs. peritos levarem em conta na seleção das amostras as características arquitetônicas e de localização da área avaliada, independentemente do contrato de locação respectivo determinar o aluguel mínimo e rateio de condomínio ou o "custo de ocupação fechado", vez que as normas técnicas são claras de que os paradigmas (entenda outros imóveis/espaços) que serão utilizadas na comparação devem ser similares ao imóvel objeto da perícia.
Assim, a obtenção da média, sem prejuízo da aplicação dos fatores pertinentes e homogeneização, será realizada com base nos aluguéis mínimos ou, quando for o caso, à luz dos valores dos "custos de ocupação mínimos fechado", indistintamente.
* É advogado, sócio do escritório Cerveira Advogados Associados; autor do livro "Shopping Centers - Limites na liberdade de contratar"; professor dos cursos MBA em Varejo e Gestão de Franquias da FIA – Fundação de Instituto de Administração, de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, de Pós-Graduação em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie; integrante da Comissão Jurídica da ABF - Associação Brasileira de Franchising; consultor jurídico do Sindilojas-SP e; Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.
