Daniel Alcântara Nastri Cerveira é sócio do escritório Cerveira Advogados Associados
O mercado de locação de imóvel urbano comercial ou não residencial possui diversos segmentos, tais como galpões industriais, salas comerciais, espaços em shopping centers, casas e prédios em corredores comerciais, salas de cinema, entre outros. Por esta razão, não é recomendado aos investidores que olhem somente para os números gerais deste “mercado”, visto que, além da divisão nos segmentos acima mencionados, outros fatores também podem ter forte influência na oferta e demanda, e, portanto, na fixação do preço médio do aluguel.
Como exemplos, temos o nível de população estabelecida no local, crescimento econômico acelerado (nesta hipótese, o risco maior é quando o quadro de crescimento é revertido - vide algumas cidades cariocas que tiveram expressivo desenvolvimento econômico e imobiliário e agora sofrem duras penas nesta época pós royalties do pré-sal), excesso de oferta (em São Paulo, Capital, observamos um fenômeno recente muito interessante que foi a movimentação das empresas de seus antigos escritórios para lajes corporativas “Triple A”, devido as boas condições oferecidas pelos seus locadores, o que fez despencar os alugueis médios dos conjuntos comerciais na cidade) e existência de infraestrutura (construção de portos, estações de metrô etc.).
Em vista de minha atuação profissional em negociações de contratos de locação na defesa dos interesses dos lojistas e franquias, passarei a minha visão geral em termos de temperatura do mercado. Primeiro, destaco que precisamos sempre ter em mente que são muitos os elementos que os senhorios e inquilinos analisam quando negociam o valor do locativo. Por exemplo, se o imóvel está em local que, além das vendas, serve de vitrine para a marca do varejista. Ou, nas renovações contratuais, sempre o lojista vai apurar o seu faturamento médio para verificar se é compatível com o custo de ocupação pretendido pelo locador.
Como não há um levantamento oficial disponível no momento, me limito a dizer que, na minha experiência profissional recente, os locadores de rua, de modo geral, continuam sensíveis ao momento ainda delicado da setor varejista e da economia como um todo, no sentido de que existem boas condições de entrada aos lojistas que querem iniciar um negócio ou reduzir os seus aluguéis através de negociações junto aos proprietários dos seus imóveis. Verificamos as redes em expansão utilizarem o modelo buit to suit, no qual o investidor compra o imóvel e faz toda a reforma necessária para a implantação da loja, uma drogaria ou clínica médica, por exemplo.
Particular atenção merece as locações de espaços em shopping centers, vez que, conforme serviços efetuados em nosso escritório, ainda observamos muitos lojistas fechando os seus estabelecimentos, inclusive em shopping centers que tradicionalmente não apresentavam vacância e problema de fluxo de consumidores.
O segmento de shopping centers tem gargalos próprios e, sendo assim, alguns desafios particulares a superar. Podemos citar como exemplos: aumento demasiado no número de centros de compras em algumas praças; custos impeditivos (entenda-se, condomínio, fundo de promoção, despesas específicas e décimo-terceiro aluguel – é imperioso que seja concentrado esforços na redução do condomínio e demais encargos); e a mudança no comportamento do consumidor (vide o e-commerce). Outra situação a ser levada em conta neste momento é que, normalmente, os aluguéis dos lojistas são reajustados pelo IGP-M ou IGP-DI, ambos da Fundação Getúlio Vargas, índices estes que hoje superam com folga o crescimento do faturamento de muitos lojistas e os indexadores que medem a inflação com base no consumo (IGP-M/FGV em Dez./18 = 7,5521 e IPCA/IBGE em Nov./18 = 4,0459).
Deste modo, verificamos de um lado os comerciantes com dificuldades em viabilizar as suas operações levando em conta os faturamento das unidades e os custos dos shoppings, e, de outro, empreendedores também sofrendo para conseguir novos lojistas (as grandes redes, desde que a crise afetou a ocupação nos centros de compras, vêm investindo na atração de marcas, custeando a instalação das lojas e oferecendo condições contratuais diferenciadas) e com inadimplência elevada. É fundamental que os gestores deste segmento atuem de forma cooperada com o objetivo de atingirem seus objetivos. Cumpre lembrar que, na esfera jurídica-judicial, é possível a revisão forçada do aluguel, seja para diminuir ou aumentar o seu valor. Ou seja, existe esta saída ao lojista, caso não logre sucesso em negociação que tenha como finalidade reduzir o seu custo de ocupação.
