*Daniel Alcântara Nastri Cerveira, sócio do escritório Cerveira Advogados Associados; autor do livro "Shopping Centers - Limites na liberdade de contratar", São Paulo, 2011, Editora Saraiva; Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ; Professor do curso MBA em Varejo e Gestão de Franquias da FIA - Fundação de Instituto de Administração; Professor de Pós-Graduação em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie; e Consultor jurídico do Sindilojas-SP.
Um recente levantamento do IBOPE registrou o que todos aqueles que operam no setor de shopping centers já sabiam, ou seja, que a crise afetou e vem afetando severamente os empreendimentos e varejistas lá instalados, não se vislumbrando no curto prazo uma melhora significativa. Como aponta a pesquisa, os novos centros de compras apresentam quase 50% de vacância em algumas situações. Ademais, de acordo com estudo realizado pela Confederação Nacional do Comércio (CNC), de 2015 a 2017, comparando-se aberturas e fechamentos de lojas, o saldo foi negativo em 226 mil. Ainda conforme apurado pela CNC, em virtude do ritmo lento de recuperação, somente em 2022 serão recolocados todas as operações varejistas encerradas por força da crise.
Mesmo os empreendimentos campeões em vendas contam com lojistas em dificuldades e espaços vagos. Diante deste quadro, verifica-se, atualmente, inadimplência alta dos lojistas e o persistente fechamento de operações, inclusive de marcas consagradas. Em alguns casos, em São Paulo, por exemplo, nos deparamos com shoppings em estado terminal, com o equipamentos em péssimas condições e lojas economicamente inviáveis.
Outro fator que tem um peso representativo neste mercado é o alto valor dos chamados encargos locatícios, verbas estas que compõem o custo de ocupação dos lojistas, juntamente com o aluguel.
Em vista do "Custo Brasil" (por exemplo, todos nós temos ciência dos custos com energia elétrica e IPTU nas capitais), os locadores de espaços em shopping centers não conseguem obter crescimento nos valores dos locativos e estimulam os lojistas a instalar seus estabelecimentos na rua, o que, por sua vez, impacta no desenvolvimento do setor.
Esta equação naturalmente levou a revisão das bases dos contratos firmados entre os empreendedores e lojistas de shopping center, no sentido de observarmos cotidianamente concessões efetuadas com o objetivo de reduzir custo de ocupação dos comerciantes instados nos centros de compras.
Não obstante todos os elementos retro, é comum, por vezes, a ausência de harmonia e alinhamentos das expectativa entre os players do setor (entenda-se lojistas e empreendedores), o que trava a conclusão a negócios e cria uma atmosfera hostil, muito distante do sentimento de parceria que deveria nortear as ações dos gestores. A minha pessoal percepção é que todos estão atirando para todos os lados, torcendo para que, no final, a maioria sobreviva.
O negócio shopping center tem características próprias, onde a simbiose entre o empreendedor e lojista é fundamental para o sucesso. Assim, a melhor estratégia para minimizar os danos gerados pela cris é a comunicação aberta e positiva entre os agentes, bem como a atitude genuinamente colaborativa.
